דירה חדשה ב1.7 מיליון במרכז הארץ, יש חיה כזו? [ארכיון]

UnKnOwN

16-10-2017, 17:53

בנסיבות מצערות מאוד ירשתי סכום כסף, מטרתו היא להקל עליי את העול הכלכלי על ידי יצירת הכנסה פאסיבית (השכרת הדירה בשנים הקרובות ואז אפשרות שאגור שם בעצמי).

היום ביקרתי בפתח תקווה, הוד השרון, קרית אונו, וגני תקווה - דירת 4 חדרים מתחילה מ2.2 מיליון.

הלוואה מכל סוג לא רלוונטית, כיוון שאני צריך הכנסה מיידית ללא החזרי משכנתא וכו'.

אני הדיוט בתחום ואשמח לכל ייעוץ רלוונטי.

הצעד הבא הוא ייעוץ עם יועץ השקעות.

mudale222

16-10-2017, 18:13

אתה בטוח שזה הזמן הכי טוב לקנות דירה להשקעה? כשהמחירים בשיא ואחרי עלייה רצופה של הרבה שנים?
ואם כן למה במרכז? בדקת מה התשואה השנתית הממוצעת של דירת 4 חדרים במרכז לעומת שאר הארץ?
ככל הזכור לי התשואה האופטימלית היום זה דירת 3 חדרים ולא במרכז.
תבדוק גם עוד כיוונים. נדל"ן (ובארץ) זה לא ההשקעה היחידה שקיימת.

Jack_R1

16-10-2017, 18:27

אולי יש ב"פריפריה של המרכז" אבל אני מניח שאתה רוצה גם אזור טוב, חניה, וכו'. אם כך - קשה לי להאמין. אולי בראשל"צ.
תמתח את התקציב ותכוון את החזר ההלוואה כך שיישאר לך מספיק כסף בתור הכנסה, אם אתה יכול.
אם לא - אז תרד מנדל"ן, או לפחות מנדל"ן במרכז.

בינינו - בדירה שהייתי משכיר, לא הייתי גר בעצמי אח"כ, אלא אחרי שיפוץ. ואם כבר שיפוץ - אז כבר יותר קל למכור את הדירה ולקנות אחרת כשיגיע הזמן. אז השיקול של "לקנות דירה שאחר כך תשמש אותי", לדעתי, לא נכון מיסודו. אבל מה אני מבין.

סער666

16-10-2017, 18:42

באר יעקב היום דירה מתחילה מ1.8-1.9 ל4 חדרים קומה ראשונה
לא הייתי קונה דירה להשקעה היום

uriar

16-10-2017, 18:57

ביד2 יש כמה דירות אם תחפש מרכז/שרון עד 1800000

KKatkov

16-10-2017, 19:09

עזוב מרכז. קנה באריאל.

Shasha127

16-10-2017, 19:20

אם אתה קונה להשקעה כוון דווקא על דירות קטנות יותר של 3 חדרים. במחירים של 1.7-1.8 יש לך דירות בפתח תקווה, רמת גן וגם מקבלן אם תתאמץ. אם אתה מוכן לקנות על הנייר בכלל האופציות מתרחבות.

Yuv_Coehn

16-10-2017, 19:23

רוצה לוודא שהבנתי - ירשת סכום כסף, ואתה רוצה לשים אותו על דירה כדי לקבל שכר דירה מהדיירים להם תשכיר את הנכס כדי להקל עליך כלכלית?
או שאתה פשוט מחפש מה לעשות עם הכסף?

אם אתה פשוט מחפש תשואה, במקומך הייתי משקיע את הכסף בשוק ההון.

ואולי זה רק אני אישית, אבל במצב הנוכחי שהמחירי דירות באזורי ביקוש הם הזויים ביחס למשכורות, הייתי מתרחק מהשוק הזה עד שהבועה תתפוצץ.

Sent from my SM-G900F using Tapatalk

Shasha127

16-10-2017, 19:31

הבועה לא תתפוצץ בשנים הנראות לעין אחרת הבנקים יקרסו ואחריהם כל הכלכלה כאן.

UnKnOwN

16-10-2017, 19:32

חיובי, דירה על מנת להשכיר, אם השווי שלה יעלה עם השנים אז אמכור בשלב כזה או אחר ואקנה אחת גדולה יותר.

בודק לגבי 3 חדרים, אולי זה נגנס לתקציב.

העניין הוא שאני צריך לקבל תשואה מהכסף בקרוב, לחכות לירידת מחירים/"פיצוץ הבועה" (אם בכלל יקרה) זה עניין של שנים.

Tribalmistyc2

16-10-2017, 19:39

הבועה לא תתפוצץ בשנים הנראות לעין אחרת הבנקים יקרסו ואחריהם כל הכלכלה כאן.
אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות לא ישאר מי שישלם לבנקים.

סער666

16-10-2017, 21:18

יש המון ספוקלציות לגביי מה יקרה בשוק הדירות, בלי להכנס לוויכוח מה יקרה יעלה/יירד ומה ההשלכות בעקבות זה, התשואה של שוק הדיור פשוט לא שווה את ההשקעה לטעמי.
בניהול השקעות מבוזר וחכם אתה יכול להרוויח תשואות יפות הרבה יותר.

duadi

16-10-2017, 22:21

את דף המחאה הגדולה בפייסבוק אתה מכיר?
לא הייתי מציע לך לרכוש היום דירה.
הדף הזה עוסק בחשיפת שקרים של אינטרסנטים וזיוף נתונים של הלמ"ס כדי לשמור על מחירי שוק גבוהים.
בנוסף מתפרסמות שם כתבות שמעידות על שוק קפוא שנמצא בירידת מכירות ולקיחת משכנתאות.

ממליץ לראות את הסרטון הבא:
https://youtu.be/FEgaonxwknk

קישור לדף המחאה בפייסבוק
https://www.facebook.com/mechaat.dior/

Jack_R1

17-10-2017, 00:57

לדעתי (באנגלית זה יותר נוח - IMHO) - הדף נראה בעיקר כמו זיבולי שכל למען מטרות פוליטיות עתידיות (כמו רוב ה"מחאות" - חוץ מאלה שבאמת באות כי רומסים ציבורים מסוימים, ואני לא מתכוון לנכים דווקא), וה"קיפאון" נראה יותר כמו הגעה למאזן של ביקוש והיצע מבחינת המחירים אחרי שנים של עליות, חדות יותר ופחות.

אך הנ"ל לא בא לתמוך בקניית דירה כהשקעה חכמה - כבר כתבתי שהשקעה טובה לדעתי זה לא, בטח שלא לשימוש עתידי "מתישהו" והשכרה עד אז.

mudale222

17-10-2017, 01:25

הבועה לא תתפוצץ בשנים הנראות לעין אחרת הבנקים יקרסו ואחריהם כל הכלכלה כאן.

למה שהבנקים יקרסו? 25% מערך הדירה במינימום כבר שולם להם.. מעל 90% מהאנשים פשוט יצטרכו לחיות עם פחות כסף פנוי אבל יעמדו בתשלומים...
נניח אפילו ירידה מטורפת שבחיים לא תקרה של 50%.. אז במקום 4,500 שהם היו עושים על שכירות יעשו 2225.
יצטרכו לגרד עוד 2000.. וזה בהנחה ששוק השכירויות ירד לאותה רמה.
זה לכל הממונפים שחיו מזה. מי שקנה בשביל לגור. משלם בדיוק אותו דבר..
10% שנגיד יפשטו את הרגל (ואני נסחף שאני אומר 10%), לבנק נשארת הדירה ו25%+ שכבר שילמו לו.

קיפיבןקיפוד

17-10-2017, 08:01

אם אתה מחפש דירה \בית (שלפי דעתי לא משתלם כיום לקנות) אז כדאי שתבדוק בבית אריה\עופרים. בונים עכשיו אזור חדש לחלוטין שמחבר את שני הישובים.
בסכום הזה אתה בכיף יכול לבנות שני בתים. אחד תגור בו, אחד תשכיר וכך תוכל אפילו להחזיר את ההשקעה של אחד מהבתים.
יש גם אופציות נוספות באזור, אבל זה כבר תלוי בך, כמה עמוק אתה רוצה להכנס למחילת הארנב. (או סמי ושושו)

Tribalmistyc2

17-10-2017, 08:26

אם אתה מחפש דירה \בית (שלפי דעתי לא משתלם כיום לקנות) אז כדאי שתבדוק בבית אריה\עופרים. בונים עכשיו אזור חדש לחלוטין שמחבר את שני הישובים.
בסכום הזה אתה בכיף יכול לבנות שני בתים. אחד תגור בו, אחד תשכיר וכך תוכל אפילו להחזיר את ההשקעה של אחד מהבתים.

נראה לי שהגזמת.
במחיר הזה תוכל לבנות בית ועוד קצת,שני בתים בטוח לא תוכל.
המחירים זולים מהמרכז אבל בית אריה כבר ממש לא זולה.
כמה שהישוב קרוב יותר לקו ויותר בטוח ככה הביקוש בו עולה וגם המחיר.

levil

17-10-2017, 09:00

יש בנק בשוויץ שנותן ריבית שנתית ריאלית של 4% להשקעה מינימלית של חצי מיליון דולר.

lokimonster

17-10-2017, 09:01

הדבר היחיד שכרגע יש הוא האטה בשוק הדירות וירידת מחירים סמלית.
אני אחלק זאת לכמה סעיפים כדי לפשט:
1. מסוי על דירה שנייה ומעלה - הרעיון נועד למעשה לעזור למעוטי יכולת לרכוש דירה ולהוריד רוכשים פוטנציאלים מרכישת דירה להשקעה.
בפועל מי שמרגיש את זה זה אותו מעמד יצרני שסיים משכנתא ראשונה וירש סכום כסף שמאפשר לו רכישת דירה נוספת (מעמד ביינים).
התוצאה השתת המס על השוכר או כאמור הפניית הכסף לאפיקים אחרים - לא באמת מאט את השוק.
2. טייקונים ושאר מליארדרים - להם לא משנה המס ומן הסתם הם כבר מוצאים דרך לגלם אותו כהוצאה הם ימשיכו לרכוש בניינים- תוצאה כאמור מחירי הדירות נשארים יציבים.
3. מדיניות ממשלה - כל עוד המדינה לא משחררת אדמות לבנייה בזול ומציפה את השוק בדירות מחירי הדירות ישארו גבוהים וכך גם השכירויות ומכאן שנד"לן ישמור על ערכו.

להערכתי הלא מלומדת נדל"ן ישמור על ערכו אני מעריך שתשאר עלייה במחירים (כמובן ספורדית בין אזור לאזור).
עד לפני 4 שנים באר שבע הייתה מקום מצויין להשקעה ודירות שם קפצו במעל מ100 אחוז ( ניתן היה למצוא דירות 3/4 חדרים ליד האוניברסיטה בכ300 עד 400אלף שקל).
חלק מהשינויים קשורים לפרוייקטים כגון עיר הבה"דים ואחרים לנדידה של האוכלוסיה ( חרדים חילונים שבורחים למרכז וכיוצא בזה).
הבועה לא תתפוצץ כלכך מהר אם בכלל כל עוד המדינה לא תגרום לזה לקרות וזה לצערנו (או שמחתנו אני לא כלכך יודע לומר) לא יקרה כמו שמטרו היא אינה קרטל ( טוב הייתי חייב )

קוקוריקו נגד קופיקו

17-10-2017, 11:27

לדעתי,
מחירי הנדל"ן לא צפויים לרדת - לא בטווח זמן הקרוב ולא הבינוני ולא בטווח זמן הנראה לעין.
לפני כמה חודשים יצא לי לדבר עם אדם שמייעץ לוועדה במשרד האוצר שאומנם לא קשורה באופן ישיר אלא באופן עקיף מחירי הנדל"ן, והוא אמר שהתחזיות (ובמידה מסויימת גם היעדים) הכי אופטימיות הן להקפאת מחירים בלבד.
שמהחירים פשוט יפסיקו לעלות.
לפי מה שהבנתי ממנו - היפוך מגמה זה כרגע לא יעד ריאלי.

בקשר ליעדי שכירות:
אם אתה לא מתכוון לגור בדירה עצמה: אז כדאי לשקול רכישת 2 דירות קטנות. או דירה גדולה ואז להפריש כסף לביצוע פיצול.
לדעתי תמיד כדאי לכוון לדירה להשקעה באזור של אוניברסיטה ו/או אזור סטודנטיאלי.
ובכלל לכוון לקהל סטודנטיאלי.
אומנם מצד אחד אלו דיירים שפחות שומרים על מצב הדירה.
אך מצד השני: סטודנטים הם לחוצי דיור. אלו דיירים שאפשר לקחת מהם ומההורים שלהם יותר ערבויות, וגם אתה כבעלי הדירה פחות חשוף לסיכון של דייר פרובלמטי שלא רוצה לעזוב או יש לו הפתעות בחיים וכו.
לסטודנטים בד"כ אין הפתעות, הלו"ז שלהם קשיח וידוע מראש. והם לא מסיימים חוזה פתאום באמצע הדרך, וגם זה נדיר שיש מקרים של דייר שמתנחל או עושה צרות. הם באים, לומדים, מסיימים את הלימודים - ועוזבים.
קרבה של אוניברסיטה היא גם סוג של "תעודת ביטוח" מפני ירידות מחירים כללית בשוק הדיור.

קח בחשבון שרווחים חודשיים מהשכרות דירה חייבים במס החל מסכום של 5030 שקל.
https://taxes.gov.il/incometax/pages/incometaxguides/incomtaxguigerenthakalot.aspx

קיפיבןקיפוד

17-10-2017, 11:35

נראה לי שהגזמת.
במחיר הזה תוכל לבנות בית ועוד קצת,שני בתים בטוח לא תוכל.
המחירים זולים מהמרכז אבל בית אריה כבר ממש לא זולה.
כמה שהישוב קרוב יותר לקו ויותר בטוח ככה הביקוש בו עולה וגם המחיר.

אני די בטוח שלא הגזמתי, אבל זה גם קשור עם איזה קבלן אתה עובד ועל מה הסכמתם בחוזה, כמו גם באיזה סטנדרט אתה בונה.
זה שמחירים עלו, זה נכון.

dudybou

17-10-2017, 12:38

אני די בטוח שלא הגזמתי, אבל זה גם קשור עם איזה קבלן אתה עובד ועל מה הסכמתם בחוזה, כמו גם באיזה סטנדרט אתה בונה.
זה שמחירים עלו, זה נכון.

אני גר בישוב יותר בפנים, ומחירי הדירות אצלנו באזור 1.1 מ' לדירת 145 מ"ר דו-משפחתית ?
בישוב קצת יותר "בחוץ" מאצלנו, המחירים כבר יותר קרובים ל 1.7 לדירה זהה.
אז בית אריה - משער שיגיע כבר לאזור 2..

אני מדבר איתך על סטנדרט בניה רגיל, לא גבוה במיוחד ובלי כל מיני מערכות מתוחכמות..
ההפרשים בין הקבלנים לא גדול (חוץ מההפרש בין "עבודה עברית" לקבלן ערבי, שזה משהו אחר..)

KKatkov

17-10-2017, 12:46

אני גר בישוב יותר בפנים, ומחירי הדירות אצלנו באזור 1.1 מ' לדירת 145 מ"ר דו-משפחתית ?
בישוב קצת יותר "בחוץ" מאצלנו, המחירים כבר יותר קרובים ל 1.7 לדירה זהה.
אז בית אריה - משער שיגיע כבר לאזור 2..

אני מדבר איתך על סטנדרט בניה רגיל, לא גבוה במיוחד ובלי כל מיני מערכות מתוחכמות..
ההפרשים בין הקבלנים לא גדול (חוץ מההפרש בין "עבודה עברית" לקבלן ערבי, שזה משהו אחר..)

בית אריה הוא ישוב מבוקש, אני מאמין שוילה (שזאת רוב הבניה שם) אכן נסחרת באיזור ה-2 מיליון.
אם הבניה החדשה תהיה צפופה (לצערי, זה הטרנד החדש בשומרון - בתים על שטח קטן או דו-משפחתיים) - יש מצב שהמחיר יהיה בערך 1.5 מיליון.
קשה לי להאמין שזה ימכר בפחות. דברים עולים כמה שמוכנים לשלם עליהם.
סטנדרט בניה "רגיל" זאת גם עבודה... אהם... של "בני מיעוטים".
על "בניה ערבית" אמיתית כואב להסתכל. אני עברתי עכשיו ליחידת דיור כזאת, שעברה ישור קו מינימאלי לפי הדרישות שלי, אבל במינימום כסף (בעלת הדירה לא מעוניינת להשקיע). לקבל את מה שאתה משלם עליו - זה התוצאה הכי טובה שתצליח להשיג. בד"כ, תקבל אפילו פחות מהמעט ששילמת עליו - וזה אחרי זמן מבוזבז, צעקות ודרישות שהמטומטם יחזור ויתקן את הכיעור שהוא עשה.

dudybou

17-10-2017, 12:51

אצלנו בונים "מדורגים" (בניין 6 קומות) והמחירים ממש לא ירדו כפי שכולם ציפו.. המחיר כמו דירה דו-משפחתית, רק עם שכנים מעליך/מתחתיך/מצדדיך ("הוא הסופר" ?)

miki

17-10-2017, 14:17

מה לא הייתי עושה...
לא משקיע בבורסה אם אינני מבין. הייתי שם ועכשיו בהפסקה ארוכה. לא משקיע באמצעות יועצי השקעות. עשיתי בוחטיות יפות מאוד, אבל גם הפסדתי. יועץ השקעות יבטיח הרים וגבעות כי זה הכסף שלך ולא שלו.

קח בחשבון ששוכרים זה כאב ראש ענק אני יכול לפתוח שרשור על כל מיני שוכרים הזויים שעברו בדירתי (אני משכיר ושוכר) כל פעם אני שואל עצמי מאיפה לאנשים יש תעוזה כ"כ גדולה לצפצף על חוזה.
רכישת נכס: אכן מחירי הבתים גבוהים, אבל למה להתמקד במרכז? כנס לאתר מדלן https://www.madlan.co.il/ או יד 2 תתחיל לבצע חיתוכים. אל תמהר!
לך תראה לפחות 10 דירות, תבחן את הסביבה, הבניין, הדירה, הדיירים בבניין , האם קיים מרכז מסחרי בקרבתו, האם מתאים לזוג צעיר\מבוגרים או בעצם מי אוכלוסיית היעד של הדירה.
אם תקנה דירה הקפד על הגנות מתאימות ואל תוותר על יעוץ משפטי בנושא. עדיף לשלם לעו"ד על יעוץ מאחר ואם תטעה טעות תעלה בעצבים וכסף.
אני הייתי מתרחק טיפה מהמרכז אבל מקפיד לרכוש נכס שיש לידו רכבת שתוביל אותי למרכז: אשקלון\אשדוד\ שדרות \וכו' ...
נכס אינו גבינה לבנה שקונים כלאחר יד, אתה חייב לבצע סקר שוק מדוקדק בעניין התשואה שתתקבל.
ברר את עניין המיסוי אם תרכוש שתי דירות קטנות.
בהצלחה :thumbsup:

קיפיבןקיפוד

17-10-2017, 14:41

@KKatkov - הייתי מבדיל בין עבודה ״ערבית״ בתוך הארץ לעומת מעבר לקו.
כשהקבלן גר 5 דקות ממך והיית אצלו בבית, היחס קצת שונה. עדיין צריך לדעת את מי לבחור.
קבלנים בני דודים יודעים לעבוד יפה מאוד כשהם רוצים ומשחקים אותה טיפשים כשהם לא רוצים. {בדיוק כמו קבלנים אל יהוד}.
ככה שחראות יש בכל עדה.

דוגמא אחת: רציתי להתקין מעקה במדרגות החיצוניות : עבודת ברזל פשוטה למדי.
בן דוד הציע ב800 ש״ח.
אל יהוד מהאזור הציע ב2600 ש״ח לפני מע״מ (העובדים שלו הם בני דודים).
לגלות לך במה בחרתי?

lokimonster

17-10-2017, 15:08

במקרה הזה מטרו מול איביי לכו על מטרו.
אומנם עבודה ערבית אבל יש את מי לתבוע במקרה הצורך.

Tribalmistyc2

18-10-2017, 09:38

אני עברתי עכשיו ליחידת דיור כזאת, שעברה ישור קו מינימאלי לפי הדרישות שלי, אבל במינימום כסף (בעלת הדירה לא מעוניינת להשקיע). לקבל את מה שאתה משלם עליו - זה התוצאה הכי טובה שתצליח להשיג. בד"כ, תקבל אפילו פחות מהמעט ששילמת עליו - וזה אחרי זמן מבוזבז, צעקות ודרישות שהמטומטם יחזור ויתקן את הכיעור שהוא עשה.
זהו עזבת את שם?

Tribalmistyc2

18-10-2017, 10:20

זהו עזבת את שם?

עזבת שם*?

KKatkov

18-10-2017, 10:51

זהו עזבת את שם?

עברתי עם החברה, 5 דקות מהבית הקודם ברגל.
ואדים נשאר שם, ואנחנו שמים לו כמה שקלים כדי לכסות לו חלק מהעלויות. בכל זאת, כולנו צריכים סדנה...
סדנת 'השומרוני הטוב', מוסך - בר - מועדון חברים.
נשמע טוב, לא?
ואדים מאיים שהוא יתחיל בקרוב לבשל בירה, אבל אף אחד לא מאמין לו.

arieelberg

21-10-2017, 05:45

דירה להשקעה חפש בק אתא, דירה שתעלה לך 300-400 אלף תושכר ב1600.
בית למגורים, בוא לשקד, בית 120 מטר על חצי דונם יעלה לך 1.2 מליון, חדש... עכשיו בונים 20.

YaronNahum

21-10-2017, 10:59

יש בנק בשוויץ שנותן ריבית שנתית ריאלית של 4% להשקעה מינימלית של חצי מיליון דולר.יש לך את השם של הבנק ? כי למיטב ידיעתי ריבית הפריים בשוויץ היא שלילית.

Sent from ...
הנה ריבית הפריים בשוויץ
https://www.snb.ch/en/iabout/stat/statpub/zidea/id/current_interest_exchange_rates
קשה לי להאמין שתקבל ריבית של פריים + כמעט 5% על חסכון.

ואתה אומר ריאלית , הכוונה לאינפלציה בשוויץ או מול הפרנק השוויצרי ?